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这套房子到底属于谁滕州市民遇难题听听君

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滕州市民年1月4日，张某与甲公司签订了商品房买卖合同，约定甲公司将案涉房屋卖给张某用于居住，总价款万元。该事实有张某提交的《商品房买卖合同》、房款收据、前期物业服务合同、公共维修基金、物业费、水电费、天然气购买收据等证据证实。

年7月20日，乙银行因甲公司到期未偿还借款万元向法院起诉，法院判决丙公司与甲公司共同偿还乙银行借款本金万元及利息。

在上述案件执行过程法院于年6月4日作出裁定书，查封了甲公司名下位于某市的嘉园9号楼、10号楼的部分房屋(包含案涉房屋)。

张某向法院提出异议，要求终止执行。执行法院作出裁定，撤销上述执行裁定对案涉室房屋的查封。乙银行不服，提起申请执行人执行异议之诉。

问：张某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

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本周当值律师：陈晨律师

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本案中，1、张某年1月4日签订合法有效的书面买卖合同在先，人民法院年6月4日查封在后。

2、乙银行提出《房屋买卖合同》中的“房”与《抵押证明》中“待房屋竣工后补办房屋他项权利证”存在矛盾的问题。首先两份证据上所涉内容均是打印字体统一格式条款，其次“现房”需合同相对人认可即可，“房屋竣工”是部分房屋竣工还是9号楼、10号楼整体竣工后再补办他项权利证，属于房屋登记管理部门依行政职权核查认定的问题，张某提供的《房屋买卖合同》先于乙银行提供的《抵押证明》，两份证据实际并无矛盾，不影响对本案基本事实的认定。

3、关于房屋是否用于居住且张某名下无其他用于居住的房屋问题。房屋按照住宅建造销售，张某缴纳案涉房屋公共维修基金、物业费、有线电视费、水费、天然气费等费用，现有证据能够证明张某购买房屋系用于居住且已入住。

某市房屋产权产籍监理所出具的《住房信息查询记录》证明除案涉房屋外，张某名下在某市房屋产权产籍监理所辖区无房产信息，没有其他用于居住的房屋。

4、张某已支付房屋全款，超过合同约定总价款的百分之五十。年1月4日房款收据金额(元)与年1月4日房屋买卖合同约定全款金额(元)一致，无银行打款凭证。

综上，张某对案涉房屋是否足以排除强制执行，需结合以上证据进行认定。

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根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于上述条件尤其是第三个条件的审查标准，司法实践中有不同认识，主要存在两种观点。第一种观点认为，执行异议之诉与普通商品房买卖纠纷等案件并无本质区别，在审查和证明标准上不宜强调特殊性。对于购房人已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题，如果购房人能够提供房地产开发企业出具的收据或发票，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，即可认定该条件已满足、购房人对房屋享有足以排除强制执行的权利。第二种观点认为，执行异议之诉涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖纠纷等案件并不相同，在审查和证明标准上应注意其特殊性。对于购房人已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题，如果购房人仅提供房地产开发企业出具的收据或发票，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件已满足。人民法院还应对购房人的购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在此基础上才能对购房人是否对房屋享有足以排除强制执行的权利作出认定。

笔者同意第二种观点。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

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